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Abitazioni: l’usufrutto oneroso ai soci è come la locazione

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L`usufrutto di immobili abitativi, ceduto da una societa` di costruzione nei confronti dei propri soci, è esente da Iva entro quattro anni dalla data di ultimazione del fabbricato.
L`esenzione comporta la perdita del diritto alla detrazione dell`imposta assolta sugli acquisti di beni e servizi.

Così ha stabilito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 405/E del 30 ottobre, precisando che ai fini Iva valgono le disposizioni di diritto comunitario che equiparano l`usufrutto alla locazione di beni immobili esenti in base all`articolo 1 della sesta direttiva comunitaria.

Secondo l`Agenzia si tratta di un`operazione qualificata come locazione e quindi non rientra nella norma dell`articolo 4, quinto comma, ultimo periodo, a) del Dpr 633/72, secondo la quale e` esclusa la rilevanza ai fini Iva delle operazioni consistenti nel porre a disposizione dei soci, associati o partecipanti, taluni beni, gratuitamente o dietro un corrispettivo inferiore al valore normale.

Nel caso specifico la societa` che ha posto il quesito svolge attivita` di servizi e costruzioni immobiliari che intende ricavare da un immobile piu` unita` abitative da destinare alla vendita.
Nell`ipotesi in cui trovasse difficile riuscire a collocare sul mercato tutte le abitazioni,  l’azienda ha previsto la possibilita` di cedere ai propri soci, dietro corrispettivo concordato, l`usufrutto di questi immobili per un periodo pari a quindici anni.

Ha chiesto quindi all`Agenzia se tale cessione sia imponibile ai fini dell`Iva o sia fuori campo di applicazione dell`imposta.
A parere della societa` la cessione dell`usufrutto degli immobili a valore di mercato, e per un periodo di tempo determinato, nei confronti dei propri soci, rientra tra le operazioni imponibili ai fini dell`Iva, sempre che sia effettuata entro quattro anni dalla data di costruzione delle unita` abitative.
Per questo motivo ritiene corretto portare in detrazione l`imposta relativa agli acquisti relativi all`operazione in argomento.

L`Agenzia ha espresso parere opposto, spiegando che il rapporto oggetto dell`interpello deve essere considerato ai fini dell`Iva una locazione esente e, come tale, senza diritto a detrazione dell`imposta. 

La risposta si basa su una serie di pronunce della Corte di giustizia delle Comunita` europee, secondo le quali tutti i rapporti giuridici nell`ambito dei quali e` concesso a un soggetto di usare un bene, per una durata limitata e dietro corrispettivo, rientrano nella nozione di locazione di beni immobili, e come tali sono esenti dall`Iva in base all`articolo 13 della sesta direttiva.

In particolare l`Agenzia ha fatto riferimento alla sentenza del 4 ottobre 2001, relativa alla Causa C-326/99, ove la Corte si e` pronunciata favorevolmente sull`equiparazione della costituzione, per una durata limitata, di un diritto di usufrutto su beni immobili alla locazione o all`affitto ditali beni.

In conclusione il caso esaminato è, secondo la risoluzione, riconducibile alla nozione di locazione di beni immobili e, come tale, esente dall`Iva in base all`articolo 10, primo comma, n. 8, del Dpr 633/1972, senza diritto a detrazione e senza possibilita` di far ricorso all`esclusione prevista al richiamato articolo dello stesso decreto.

Fonti: www.ance.it e Il Sole 24 Ore

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