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Edilizia: aree non edificabili

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La cessione di terreni inseriti nel piano regolatore adottato dal Comune, ma dichiarati inedificabili dalla Regione, non genera plusvalenza e non e` soggetta a imposta sui reddito in base all`articolo 67 del Tuir. A precisarlo è l`Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 460/E.

Per l`Agenzia, la natura edificatoria dei terreni deve essere accertata facendo riferimento alla normativa regionale, "che e` immediatamente cogente per i Comuni anche se non e` stata formalmente recepita nell`ambito degli strumenti urbanistici".

La risoluzione risponde ad un contribuente che aveva chiesto se fossero tassabili come plusvalenze le cessioni di terreni che aveva ereditato, insieme al fratello, dal padre.
Nel piano urbanistico comunale i terreni erano stati inseriti nelle zone F e H, alcuni con destinazione turistica, altri in zona di salvaguardia. Successivamente con il piano approvato dalla Regione Sardegna i terreni erano stati sottoposti a vincolo assoluto di inedificabilita`.

Secondo il contribuente non si realizza la plusvalenza poiche` il vincolo di inedificabilita` regionale dovrebbe prevalere sulla delibera comunale.

L`Agenzia ha ritenuto corretta la tesi dell`interpellante, in quanto per stabilire se i terreni siano edificabili occorre fare riferimento alla normativa regionale, nel caso in cui emergano divergenze con quanto deliberato dai Comuni. Il principio vale anche se non ci sia stato un formale recepimento di queste direttive.

Deve essere esclusa l`edificabilita` se non sia possibile proseguire gli interventi di lottizzazione e/o realizzazione delle opere edili gia` approvati dal Comune alla data di emanazione del nuovo piano regionale.

L`articolo 67 del Tuir assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate in seguito a trasferimento a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Questa regola va osservata nonostante con il decreto legge 223/2006 il legislatore abbia anticipato, ai fini dell`imposizione, il momento dal quale un`area puo` essere considerata edificabile. E lo e` se inserita in un piano regolatore generale adottato dal consiglio comunale, ma non approvato dalla Regione.

La qualificazione vale per l`Ici e per le imposte erariali, dirette e indirette. Tuttavia, lo strumento urbanistico adottato dal Comune ha efficacia fino a quando viene approvato dalla Regione. Anche se, sotto il profilo fiscale, un`area si considera utilizzabile per scopi edificatori prima che l`iter di approvazione del piano regolatore si sia concluso.

Fonti: www.ance.it e Il Sole 24 Ore

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