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Edilizia: niente Ici sulle aree destinate a verde pubblico

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La Corte di Cassazione ha recentemente ribadito, con la sentenza 4657/2010, che l`area destinata a verde pubblico, nella quale e` preclusa al privato qualunque possibilita` di trasformazione edificatoria, non e` qualificabile come area edificabile e quindi non e` soggetta ad Ici.

In particolare il Comune pretendeva di applicare l`Ici su un`area destinata a verde pubblico, commisurata al valore venale del suolo. Dalla lettura della sentenza, piuttosto stringata, non e` dato comprendere esattamente il criterio di diritto sul quale era fondato l`accertamento comunale.

L`idea a base della rettifica potrebbe tuttavia derivare dai collegamenti esistenti tra l`applicazione del tributo comunale e la disciplina dell`indennita` di esproprio. Ai sensi dell`articolo 37 del Dpr 327/2001, l`indennita` di esproprio va confrontata con il valore dichiarato ai fini Ici. Cio` potrebbe far rilevare una correlazione piuttosto stretta tra beni espropriabili e beni soggetti a imposta.

La Suprema COrte non ha, però, avallato, questa lettura e ha precisato che l`apposizione di vincoli tali da precludere qualsiasi forma di utilizzazione edificatoria da parte di un privato impedisce di configurare la nozione di area edificabile. Quest`ultima richiede infatti una valorizzazione, per quanto minima, dell`iniziativa privata.

Secondo  il d.l. 223/2006 per essere qualificata come edificabile e` sufficiente per l’area in questione l`inclusione del suolo nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune, a prescindere sia dall`approvazione dello strumento stesso sia, a maggior ragione, dalle concrete possibilita` di sfruttamento edificatorio del suolo.

La qualificazione discende da criteri formali (inclusione nel piano regolatore) mentre non rileva l`attualita` delle prospettive edificatorie del bene. Cio` comporta che e` fabbricabile anche un suolo sul quale, nel breve e nel medio termine, e` praticamente impossibile procedere ad alcuno sfruttamento a fini costruttivi.

Nel campo dell`Ici la nozione e` ulteriormente estesa a comprendere le aree sulle quali sono iniziate le attivita` di fabbricazione, anche in violazione degli strumenti urbanistici vigenti. , la stessa e` destinata a operare anche per il passato.

Il fatto che la nozione di area edificabile comprenda suoli in cui la costruzione e`, almeno temporaneamente, impossibile ha indotto la Cassazione a pretendere dai Comuni un temperamento della tassazione in sede di attribuzione dei valori. E` stato infatti affermato (sentenza 25506) che l`effettiva condizione del suolo, anche in termini di prospettive temporali dello sfruttamento edificatorio del bene, deve necessariamente essere apprezzato come minore o maggior valore riconoscibile al bene. 

Sotto il profilo dell`individuazione dei valori di riferimento ai fini dell`accertamento, la Suprema Corte ha correttamente assegnato alle delibere comunali la natura di meri atti ricognitivi del valore di mercato, alla pari dei listini delle agenzie immobiliari e degli studi di settore (sentenza 20256/2008).

Ne deriva che nessuna rilevanza hanno questioni come la competenza dell`organo (giunta o consiglio) che approva i valori di riferimento o l`applicazione degli stessi per anni antecedenti alla delibera di adozione.

Fonti: Ance e il Sole 24 Ore 
 

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