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Edilizia: preliminare di acquisto

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L’Agenzia delle Entrate ha recentemente stabilito che un preliminare per l`acquisto di un`abitazione, che rinvia genericamente la nomina dell`effettivo acquirente solo al momento della stipula del rogito, non puo` configurarsi come “contratto per persona da nominare” e che, conseguentemente, il nuovo promissario acquirente, anche se in possesso dei requisiti “prima casa”, non puo` richiedere la variazione in diminuzione dell`IVA (dal 10% al 4%) sugli acconti gia` versati dalla parte originaria.

La Risoluzione n.212/E dell`11 agosto scorso, in risposta ad un`istanza di interpello, ha fornito chiarimenti sull`efficacia del “contratto per persona da nominare” riferito ad un preliminare di acquisto (da impresa costruttrice), di un`abitazione in corso di costruzione, e sul corretto trattamento, ai fini IVA, del corrispettivo di cessione.

Nel caso particolare, il terzo acquirente, indicato dal contraente originario al momento della stipula del contratto definitivo, intende richiedere la variazione in diminuzione dell`IVA sugli acconti gia` versati dallo stipulante originario con l`aliquota del 10%, per applicare, anche su tali importi, quella del 4%, poiche` in possesso dei requisiti per l`acquisto della “prima casa”

Innanzitutto, al fine di verificare se la variazione in diminuzione dell`IVA, sia applicabile alla fattispecie descritta, la citata R.M. n.212/E/2009 ha richiamato la nozione di “contratto per persona da nominare“ la cui principale caratteristica e` la facolta` della parte di nominare successivamente il soggetto che diverra` titolare dei diritti ed obblighi previsti dal contratto.

In particolare, ai sensi dell`art.1402 del codice civile, la nomina si considera efficace, tra l`altro, se comunicata all`altra parte entro tre giorni dalla stipula del contratto, ovvero entro un diverso termine prestabilito.

Come chiarito dalla C.M. n.400649/1986, che finora era l`unico pronunciamento dell`Amministrazione sul tema, tale termine deve essere certo e definito in un determinato numero di giorni a partire dalla stipula del contratto, o a scadenza fissa, ovvero identificabile in un altro modo determinato. In tal caso, l`accordo ha effetto nei confronti del soggetto nominato, che si sostituisce al contraente originario, fin dal momento della stipula dell`atto.

Diversamente, se la dichiarazione di nomina non viene effettuata validamente entro la scadenza stabilita, ossia se, ad esempio, il termine non e` determinato con certezza, il contratto diviene efficace fra i contraenti originari (art.1405 codice civile).

Con riferimento al caso di specie, l`Agenzia delle Entrate, richiamando quanto gia` precisato dalla C.M. n.400649/1986, ribadisce che:

– il contratto preliminare non e` qualificabile come un “contratto per persona da nominare“ nell`ipotesi in cui il terzo acquirente venga individuato genericamente al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, visto che, in tal caso, il termine per l`esercizio della nomina appare generico ed incerto;

–  l`accordo e` efficace fin dall`inizio tra le originarie parti contraenti (ai sensi dell`art.1405 del codice civile);

-la nomina del terzo concretizza una cessione del contratto preliminare di compravendita.

Di conseguenza, il soggetto cosi` individuato, dal momento della nomina, subentra nel contratto come nuovo promissario acquirente dell`abitazione, acquisendo la medesima posizione giuridica del contraente originario.

Pertanto, il nuovo promissario acquirente non puo` richiedere la variazione in diminuzione (dal 10% al 4%) dell`IVA applicata sugli acconti gia` versati dal primo stipulante, anche se in possesso dei requisiti “prima casa“.

In ogni caso, precisa la R.M. n.212/E/2009, resta fermo che, nell`ipotesi in cui nel contratto preliminare la parte si riservi di nominare il terzo acquirente entro una data certa, e nel rispetto delle altre formalita` richieste dalla legge, si perfeziona un “contratto per persona da nominare“, ed il nuovo acquirente puo` effettuare, sugli acconti gia` versati dalla parte originaria, la variazione in diminuzione dell`IVA, ai sensi dell`art.26, comma 2, del D.P.R. 633/1972(applicando cosi` l`aliquota agevolata del 4% sull`intero corrispettivo d`acquisto, se in possesso dei requisiti “prima casa“).

Fonte: www.ance.it
 

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