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Edilizia, rivalutazione degli immobili aziendali

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Le aree sottostanti i fabbricati strumentali rientrano nella categoria degli immobili non ammortizzabili e possono essere rivalutate autonomamente.

A precisarlo è l’Agenzia delle entrate con la circolare 11/E, che ha fornito una serie di chiarimenti sulla rivalutazione degli immobili delle imprese, disciplinata dall`articolo 15 della manovra anti-crisi (decreto legge 185/08).

Il Fisco ha chiarito che relativamente al valore dei fabbricati occorre scorporare il valore del terreno da quello della costruzione e la rivalutazione deve riguardare separatamente le due componenti.

Se, quindi, in bilancio la societa` ha iscritto un immobile strumentale distinguendo fra il valore della costruzione e quello dell`area, potra` rivalutare solo la costruzione o anche il terreno sottostante.

Se invece la societa` possiede abitazioni (fabbricati non ammortizzabili) e intende rivalutarle, dovra` rivalutare anche le aree sottostanti i fabbricati strumentali perche` appartenenti alla medesima categoria omogenea.

iIl problema si presenta per le societa` che non hanno scomposto il valore in bilancio. Anche in questo caso la rivalutazione del fabbricato deve escludere il valore dell`area e pare possibile che il contribuente rivaluti autonomamente anche l`area, evidenziando eventualmente la distinta rivalutazione nel libro cespiti ammortizzabili.

La scomposizione del valore dell`area (sostitutiva all`1,5%) da quello della costruzione (al 3%) e` fondamentale se la rivalutazione assume anche rilevanza fiscale, ma la procedura si puo` eseguire anche in caso di rivalutazione solo civilsitica.

La circolare esamina dettagliatamente le tre modalità previste per la rivalutazione, ovvero quelle indicate nell`articolo 5 del Dpr 162/01:

– rivalutazione contemporanea del costo storico e del fondo ammortamento, mantenendo costante la durata del processo di ammortamento;

– rivalutazione del solo costo storico del bene con il conseguente allungamento del processo di ammortamento; in questo caso, se si preferisce lasciare inalterato il processo d`ammortamento, e` possibile aumentare il coefficiente d`ammortamento, aumentando di conseguenza le quote di ammortamento rispetto a quelle antecedenti alla rivalutazione;

– riduzione del fondo ammortamento, con conseguente riduzione del processo di ammortamento; tale procedura sarebbe la piu` conveniente in questa situazione di crisi economica perche` non peggiorerebbe il risultato dei futuri esercizi rimanendo inalterata la quota di ammortamento; questa procedura non trova un preciso riconoscimento nei principi contabili.

La circolare dell’Agenzia delle entrate ribadisce che il criterio di rivalutazione dei beni deve essere omogeneo per tutti gli immobili appartenenti alla medesima categoria omogenea (fabbricati ammortizzabili o immobili non ammortizzabili).

In sostanza, se si adotta il criterio basato sulla rivalutazione a "valori correnti" occorre adottarlo per tutti gli immobili della stessa categoria. Cio` in alternativa all`altro criterio basato sul `"valore interno".

Per "valore corrente" si intende la quotazione di mercato, mentre nel "valore interno" si tiene conto della consistenza, della capacita` produttiva e dell`effettiva possibilita` economica di utilizzazione nell`impresa.

Il criterio adottato deve essere unico per ogni categoria di beni, mentre all`interno della stessa categoria possono essere utilizzate modalita` diverse: per esempio, e` possibile rivalutare un fabbricato aumentando il valore e un altro riducendo il fondo di ammortamento.

Fonte: www.ance.it e Il Sole 24 Ore

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