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I principi giurisprudenziali in materia di indici di edificabilità

Titolo necessario per la realizzazione di un gazebo

di MARIO PETRULLI

In materia di indici di edificabilità, la giurisprudenza(1) ha enucleato nel tempo una serie di principi, tutti ispirati alla logica (di sistema) del contrasto dei tentativi di elusione posti in essere dai privati per cercare di aggirare le sempre più stringenti normative conformative del diritto di proprietà in senso restrittivo sotto il profilo edilizio. Ecco una breve rassegna:

  • il d.m. 2 aprile 1968, n. 1444(2), che fissa gli standards di edificabilità delle aree, distingue la densità edilizia in densità territoriale e densità fondiaria. La densità territoriale è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sull’intera zona e, pertanto, il relativo indice è rapportato all’intera superficie della zona, ivi compresi gli spazi pubblici, quelli destinati alla viabilità e simili. La densità fondiaria è invece riferita alla singola area e definisce il volume massimo consentito su di essa, ed il relativo indice (cd. indice di fabbricabilità) va applicato all’effettiva superficie suscettibile di edificazione, con esclusione delle aree destinate ad uso pubblico(3);
  • in relazione ad immobili edificati prima dell’emanazione del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 e, comunque, nei casi in cui difetti legittimamente un provvedimento edilizio abilitativo, è in facoltà delle amministrazioni comunali dettare una disciplina urbanistico-edilizia che attribuisca rilievo, ai fini della identificazione dell’asservimento pertinenziale e, quindi, ai fini della determinazione della volumetria assentibile, a elementi, anche provenienti dai privati richiedenti, in grado di consentire una ricognizione della reale situazione dei luoghi e del concreto carico edificatorio esistente(4);
  • l’istituto dell’asservimento si è configurato per effetto dell’entrata in vigore del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, con il quale sono stati introdotti nell’ordinamento, in attuazione dei precetti recati dall’art. 17, l. 6 agosto 1967, n. 765, limiti inderogabili di densità edilizia(5);

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