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ICI: determinazione base imponibile per le aree edificabili

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L’Associazione Nazionale Costruttori Edili ha recentemente presentato un approfondimento sulla determinazione del valore delle aree edificabili, ai fini ICI.

Il documento focalizza la normativa di riferimento e la piu` recente giurisprudenza in materia di Imposta Comunale sugli Immobili relativa alle aree edificabili, anche alla luce della definizione stabilita dall`art.36, comma 2, del D.L. 4 luglio 2006, n.223 in base al quale, ai fini fiscali, «un`area e` da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall`approvazione della regione e dall`adozione di strumenti attuativi del medesimo».
 
Tenendo in considerazione il grado di sfruttamento del territorio, per determinare l’edificabilità è sufficiente l’attribuzione della potenzialità edificatoria. Non ha invece rilevanza l’approvazione dello strumento urbanistico generale.
 
Il valore di un’area fabbricabile è dato da zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, oneri richiesti per eventuali lavori di adattamento e prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita.
 
Per determinare la base imponibile Ici non basta il prezzo di compravendita, ma si deve tenere conto del d.lgs 504/1992, recante disposizioni per il riordino della finanza degli enti territoriali. 
 
Ad influenzare il valore di un’area possono essere diverse caratteristiche, come lo stato del perfezionamento degli strumenti urbanistici, ma anche l’ipotesi di aumento o diminuzione delle volumetrie.  

Le aree edificabili sono soggette ad Ici fino al momento in cui viene realizzata una prima costruzione. Sarà questa ad essere assoggettata all’imposta, mentre l’area fabbricabile si trasforma in pertinenza esente.
 
L’area fabbricabile sottoposta a vincoli urbanistici è comunque soggetta al tributo, che potrebbe diventare irrisorio in rapporto alle elevate limitazioni.
 
Il vincolo di destinazione a verde pubblico attrezzato preclude lo sfruttamento edificatorio, con conseguente inedificabilità del suolo.
 
La destinazione parziale alla cessione gratuita ai fini della realizzazione di strade e zone di pubblico uso si ripercuote sul valore di insieme del terreno, ma non determina l’esclusione dell’imposizione Ici.
 
Se non ci sono dati certi, la base imponibile può essere determinata attraverso una perizia tecnica.

Documento Ance

Fonte: Ance

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