Lottizzazione: chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate
Tassazione sulla cessione di aree lottizzate ed edificabili piu` chiare. Con la risoluzione 319/E del 24 luglio scorso le Entrate hanno sciolto una serie di dubbi. In particolare su come determinare la plusvalenza derivante dall`operazione effettuata da privati.
L`attenzione viene focalizzata su 4 questioni:
1) la corretta individuazione del concetto di area lottizzata;
2) il dubbio sul trattamento delle plusvalenze derivanti dalla cessione di aree di interesse pubblico;
3) la determinazione del valore di carico delle aree edificabili giunte in capo al donatario;
4) cosa si intenda per «area edificabile» vista anche la recente evoluzione giurisprudenziale.
Regola generale e deroghe
Secondo la regola generale la plusvalenza si determina nella differenza tra «i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta… e il prezzo di acquisto o di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo».
Si deroga al principio nei casi:
a) per i terreni acquistati oltre cinque anni prima dell`inizio della lottizzazione, a prescindere dal titolo di provenienza, si assume come prezzo di acquisto il valore normale dell`area nel quinto anno anteriore; b) per i terreni acquisiti gratuitamente (successione o donazione) si assume come valore iniziale il valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione.
L`applicazione di queste regole speciali, puo`, in alcuni casi, condurre all`azzeramento della plusvalenza tassabile, con benefici da considerare con attenzione quando si tratta di decidere se rideterminare volontariamente a pagamento il valore dell`area fruendo di una delle tante riaperture della disciplina di cui all`articolo 7 della legge 448/2001 (l`ultima scade il prossimo 31 ottobre).
La cessione di terreni lottizzati, quindi, ha un trattamento fiscale piu` favorevole rispetto a quello della cessione di aree meramente edificabili. Per le Entrate la ratio sta nel maggior impegno economico e giuridico profuso da chi lottizza un terreno, vicenda complessa che implica anche attivita` di trasformazione urbanistica.
Il valore convenzionale dell`area dovra` essere determinato da un tecnico competente con un`apposita perizia.
Il chiarimento
Il fulcro del problema e` quindi il termine «lottizzazione». Solo se il terreno e` lottizzato, infatti, scatta il presupposto per la determinazione forfettaria dei valori iniziali.
Il piano di lottizzazione e` uno strumento urbanistico di attuazione del Prg che riguarda le aree di espansione. Quando il Comune non ha un piano particolareggiato, i privati che vogliono lottizzare per edificare si inseriscono nella sequenza di atti e procedimenti in cui si esprime la disciplina urbanistica, presentando appositi piani di lottizzazione, per armonizzare la loro iniziativa con le scelte pianificatorie degli strumenti urbanistici generali.
Nella lottizzazione si individuano due fasi:
a) una di tipo amministrativo, che inizia con la presentazione del piano di lottizzazione e che si conclude, idealmente, con la firma della convenzione con il Comune;
b) una di tipo operativo che consiste nell`esecuzione materiale delle opere sull`area e che presuppone «l`inizio lavori».
Secondo le Entrate «la lottizzazione di un`area si completa e diviene perfetta con la stipula della convenzione». Inoltre «Una cessione di terreni lottizzati puo` di conseguenza configurarsi… quando il Comune abbia approvato il piano di lottizzazione e sia stata stipulata la relativa convenzione di lottizzazione, dato che questa, con la previsione degli oneri a carico del privato relativi all`urbanizzazione dell`area, completa l`iter amministrativo». (Cassazione, n. 26275 del14 dicembre 2007): per i giudizi pendenti l`ufficializzazione del pensiero delle Entrate puo` essere utilissima.
Resta irrisolto il problema della tassabilita` o meno delle plusvalenze realizzate con la cessione delle aree «F» (aree di interesse pubblico). Nel caso di esproprio e` infatti consolidato il principio che la plusvalenza non sia tassata, ma non e` chiaro se la stessa regola si applichi anche nel caso di cessione, dato che queste aree hanno una, sia pur particolare, vocazione edificatoria.
Fonti: www.ance.it e il Sole 24 Ore
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