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Permesso di costruire: come valutare i limiti legali e negoziali?

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Una recente sentenza ribadisce la diversa rilevanza dei limiti legali e dei limiti negoziali ai fini del rilascio dei titoli edilizi. Va segnalata a tal riguardo la recente sentenza n. 30 del 7 gennaio 2015 del TAR Campania, sez. VIII Napoli, in materia di valutazione dei limiti legali e negoziali, da parte dell’ufficio tecnico comunale, prima di poter rilasciare il titolo edilizio richiesto.

Come ricordato dai giudici napoletani sull’aspetto della legittimazione del richiedente e degli impedimenti relativi, la giurisprudenza distingue tra limiti di natura “legale” e limiti di fonte “negoziale”.

In particolare, nell’ambito del diritto civile, si distinguono limiti legali dell’attività edificatoria (sempre concernenti i rapporti tra proprietari di fondi finitimi), essenzialmente rivenienti nella disciplina contenuta nel libro terzo, capo II, c.c. (ad es. prescrizioni in materia di distanze, luci e vedute); e limiti che discendono non direttamente dalla legge ma dall’esercizio dell’autonomia negoziale: fra questi spiccano gli iura in re aliena di godimento, tra cui usufrutto e servitù, cui corrispondono altrettante restrizioni del diritto di proprietà riguardanti lo ius aedificandi dei confinanti, che può risultare semplicemente inciso o del tutto sottratto.

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Detti limiti operano diversamente sul piano dei controlli esercitabili dall’amministrazione in sede di rilascio del permesso di costruire.

I limiti “legali”, difatti, trovano applicazione generalizzata e conservano sempre il medesimo contenuto, per cui concorrono a formare lo statuto generale dell’attività edilizia e non pongono problemi di conoscibilità all’amministrazione che è tenuta a considerarli sempre.

Diversamente, per le limitazioni “negoziali” del diritto di costruire, la giurisprudenza prevalente afferma l’inesistenza, in capo all’amministrazione, di un autentico obbligo di ricerca di tali limiti, prodromico al diniego del titolo, sul presupposto che all’amministrazione sia inibito qualsiasi sindacato anche indiretto sulla validità ed efficacia dei rapporti giuridici dei privati. Difatti mentre i limiti legali sono destinati ad investire anche il rapporto pubblicistico, quelli negoziali ne esulano e quindi il Comune non è tenuto a ricercarli.

Tuttavia, anche nei casi in cui si è ammessa l’esistenza di un onere del Comune di verifica del rispetto dei limiti di natura privatistica, ciò è consentito solo ove essi siano o immediatamente conoscibili, effettivamente e legittimamente conosciuti nonché del tutto incontestati, di guisa che il controllo si traduca in una semplice presa d’atto (cfr., da ultimo, Cons. Stato, sez. IV, 12.03.2007, n. 1206).

Sui controlli e le verifiche che l’ufficio tecnico è chiamato ad effettuare prima del rilascio del permesso di costruire, Maggioli Editore propone il volume Il permesso di costruire richiesto da soggetto diverso dal proprietario, edito nel 2014, a cura dei nostri autori Antonella Mafrica e Mario Petrulli.

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