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Ristrutturazione o nuova costruzione?

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Lo hanno precisato i giudici di Palazzo Spada con la sentenza del 4 febbraio 2011, n. 802, a seguito di una sentenza del T.A.R. pugliese al quale aveva fatto ricorso la proprietaria di un lotto contiguo che impugnava il permesso di costruire della “vicina” che avrebbe realizzato un’opera non mantenendo le distanze previste dal confine.

Il Consiglio di Stato ha confermato il parere del T.A.R. sul fatto che l’edificio di cui si verte venga realizzato in un’area in cui vengono demoliti edifici preesistenti non trasforma ex se l’opera in una ristrutturazione.

“Infatti, ciò che contraddistingue la ristrutturazione dalla nuova edificazione è la già avvenuta trasformazione del territorio, attraverso un’edificazione di cui si conservi la struttura fisica (sia pure con la sovrapposizione di un « insieme sistematico di opere, che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente »), ovvero la cui stessa struttura fisica venga del tutto sostituita, ma – in quest’ultimo caso – con ricostruzione, se non « fedele » (termine espunto dall’attuale disciplina), comunque rispettosa della volumetria e della sagoma della costruzione preesistente…”

Per quel che riguarda le distanze tra i fabbricati i giudici di Palazzo Spada fanno notare come il principio della prevenzione, che ricorre quando il fondo è situato in un comune sprovvisto di strumenti urbanistici, non sia applicabile quando l’obbligo di osservare un determinato distacco dal confine sia dettato da regolamenti comunali in tema di edilizia e di urbanistica e solo nel caso in cui i regolamenti edilizi stabiliscano espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine, non può ritenersi consentita la costruzione in aderenza o in appoggio a meno che tale facoltà non sia consentita come alternativa all’obbligo di rispettare le suddette distanze.

 “Non verificandosi nel caso de qua la situazione appena esaminata – fanno notare – , il principio della prevenzione assume tutta la sua valenza, consentendo, in ossequio a quanto previsto dagli art. 873 ss. c.c., a chi edifica per primo sul fondo contiguo ad altro tre diverse facoltà:
– in primo luogo, quella di costruire sul confine;
– in secondo luogo, quella di costruire con distacco dal confine, osservando la distanza minima imposta dal codice civile ovvero quella maggiore distanza stabilita dai regolamenti edilizi locali;
– ed infine quella di costruire con distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le costruzioni su fondi finitimi, facendo salvo in questa evenienza la facoltà per il vicino, il quale edifichi successivamente, di avanzare il proprio manufatto fino a quella preesistente, previa corresponsione della metà del valore del muro del vicino e del valore del suolo occupato per effetto dell’avanzamento della fabbrica”

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