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Rivalutazione dei beni immobili

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Con la circolare n. 22/E, l’agenzia delle Entrate torna sul tema della rivalutazione dei beni immobili, la cui disciplina è contenuta nel decreto legge anticrisi (Dl 185/2008) ed era stata già oggetto di un precedente intervento (circolare n. 11/E del 19 marzo).

Secondo l’Agenzia sono rivalutabili anche gli impianti e i macchinari infissi al suolo, vale a dire quelli che non possono essere agevolmente rimossi e posizionati in altro luogo, senza alterare la loro originaria funzionalità. 

Ambito oggettivo della rivalutazione
Sono definiti i “confini” del concetto di beni immobili, diretta conseguenza dalla definizione che ne dà il codice civile (articolo 812) che considera tali “gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo”, la circolare ha puntualizzato come l’operazione sia comunque esperibile solo in relazione ai cespiti iscritti nello stato patrimoniale alla voce B. II (Immobilizzazioni materiali).

La conseguenza è di non poco conto se si pensa ai diritti reali diversi dalla proprietà. Nel caso, ad esempio, della titolarità del diritto di superficie su un immobile, non si potrà procedere a rivalutazione se il diritto, invece di andare a incrementare il costo dell’immobile, è iscritto fra le immobilizzazioni immateriali.
 
Aree fabbricabili
Sono da considerare tali quelle utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Perciò, niente rivalutazione per le aree qualificate edificabili dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune entro la data di chiusura dell’esercizio in corso al 31dicembre 2008; a meno che alla stessa data la destinazione non sia mutata a opera dello strumento urbanistico regionale.
 
Diverse dalle aree edificabili sono quelle edificate, invece rivalutabili. L’Agenzia ribadisce che sono “buone all’uso” le aree su cui, nell’esercizio in corso al 31 dicembre 2007, esisteva un edificio nel quale sia stato eseguito il rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura.
 
Categorie omogenee
Se si opta per non limitare la rilevanza dell’operazione all’ambito civilistico, l’appartenenza dell’immobile alla categoria di quelli ammortizzabili o quella dei non ammortizzabili deve essere verificata sulla base della qualificazione fiscale del bene.
lLa circolare ha precisato che le cave, dal momento che il maggior valore loro attribuito in sede di rivalutazione incrementa l’ammontare dell’importo fiscalmente deducibile, sono da ricomprendere nella categoria degli immobili ammortizzabili.
 
Modalità di rivalutazione
Ribadita la possibilità di utilizzare metodi diversi (rivalutazione del costo storico del bene e del relativo fondo di ammortamento, rivalutazione del solo costo storico, riduzione del fondo di ammortamento) anche per rivalutare lo stesso bene, l’Agenzia ha puntualizzato che, dal momento che i valori iscritti in bilancio a seguito della rivalutazione non devono in alcun caso superare i valori effettivamente attribuibili ai beni in base al loro “valore corrente” o al “valore interno”.

Se si intende rivalutare sia il fabbricato sia l’area sottostante, secondo l’Agenzia sarà necessario, “sulla base di una perizia di stima o di altro metodo che individui distinti valori correnti dei beni o sulla base di una valutazione degli amministratori che individui distinti valori interni”, determinare due distinti valori di rivalutazione, a prescindere dalla circostanza se il fabbricato e l’area siano unitariamente iscritti in bilancio o meno.

Se si propende per dare rilevanza fiscale all’operazione, i maggior valori attribuiti distintamente al terreno e al fabbricato andranno a incrementare quelli individuati per effetto delle disposizioni contenute nel “Visco-Bersani” (valore dell’area determinato mediante scorporo forfetario o sulla base del costo analitico di acquisizione).
 
Rivalutazione anche per i “minimi”
Nessun ostacolo alla rivalutazione per le persone fisiche esercenti attività di impresa che rientrano nel regime dei contribuenti minimi. Per tali soggetti (considerazione estendibile a tutte le imprese in contabilità semplificata), i maggiori valori avranno necessariamente rilevanza anche fiscale, con obbligo di versare l’imposta sostitutiva.
 
Disciplina del saldo attivo con rilevanza solo civilistica
In caso di rilevanza solo civilistica dell’operazione, la distribuzione o il prelevamento del saldo attivo di rivalutazione da parte di una società di persone o di un imprenditore individuale in contabilità ordinaria è fiscalmente “irrilevante”. Allo stesso modo, la distribuzione del saldo non produce effetti sul costo della partecipazione nella società di persone.
 
L’ultimo chiarimento interessa le società che abbiano esercitato l’opzione per la trasparenza fiscale.
In tal caso, trovando applicazione l’articolo 8 del Dm 23 aprile 2004, la distribuzione del saldo attivo, riferibile a un maggior valore iscritto in bilancio senza rilevanza fiscale nel periodo di applicazione del regime, non concorre a formare il reddito dei soci anche se la distribuzione avviene successivamente ai periodi di efficacia dell’opzione.

Fonte: Fiscooggi

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