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Cessione di cubatura, chiarimenti dall'Ance
Secondo la prassi e la giurisprudenza si applica lo stesso regime fiscale previsto per il trasferimento delle aree edificabili

Sul corretto regime fiscale applicabile alle operazioni di cessione di cubatura, l’Ance ha deciso di fornire alcuni chiarimenti.

E riepiloga, in assenza di uno specifico regime normativo, gli orientamenti di prassi amministrativa e di giurisprudenza emanati in materia.

L’associazione fa notare che in particolare, la Risoluzione Ministeriale del 17 agosto 1976, prot. 250948, richiamando le sentenze della Cassazione n. 2235 del 6 luglio 1972, n. 802 del 21 marzo 1973 e la n. 1231 del 30 aprile 1974, ha precisato che la cessione di cubatura e` equiparata alla cessione di diritti reali immobiliari di godimento.

“Secondo la giurisprudenza – spiega l’Ance -, per cessione di cubatura si intende quell`atto, a titolo oneroso, attraverso il quale “il proprietario del fondo cui inerisce una determinata cubatura, distacca in tutto o in parte la facolta` inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti concessagli dal Piano Regolatore e, formando un diritto a se` stante, lo trasferisce definitivamente all`acquirente, a beneficio del fondo di costui”.

In tal senso, secondo i Giudici e come ribadito dall`Amministrazione Finanziaria nella Risoluzione sopra citata, “nella cessione di cubatura si verifica l`acquisto di un diritto strutturalmente assimilabile alla categoria dei diritti reali immobiliari di godimento, in quanto la volonta` dei contraenti, nel porre in essere il trasferimento di una delle facolta` in cui si estrinseca il diritto di proprieta`, e cioe` quella di costruire, modifica il limite di edificabilita`, fissato dal Piano Regolatore per i singoli appezzamenti, con la conseguente compressione del diritto di proprieta` del cedente e il correlativo aumento dell`edificabilita` sull`area del cessionario”.

Per quanto riguarda la tassazione della cessione di cubatura,l’associazione chiarisce che ai fini delle imposte indirette si dovra` applicare lo stesso regime fiscale previsto per il trasferimento di aree edificabili, per il quale occorre stabilire se il cedente e` un soggetto passivo IVA o meno.

In particolare, nell`ipotesi di cedente:
– soggetto passivo IVA (es. impresa): il trasferimento di cubatura va assoggettato ad IVA al 20%[2], con applicazione di imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 168 euro ciascuna;
– soggetto non passivo IVA (es. persona fisica non esercente attivita` commerciale): si applicano imposte di registro con aliquota dell`8%[4] e ipotecarie e catastali rispettivamente del 2% e dell`1%.

“Anche ai fini delle imposte dirette, la cessione di cubatura, essendo assimilabile alla cessione di un diritto reale di godimento riguardante un`area edificabile, segue le stesse regole previste per il trasferimento di quest`ultima – aggiunge – .

Cio` in virtu` di quanto stabilito dall`art.9, comma 5, del D.P.R. 917/86, in base al quale “ai fini delle imposte sul reddito le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in societa””.

L’ance spiega che pertanto nell`ipotesi di cessione di cubatura da parte di un soggetto non esercente attivita` commerciale, si configura una plusvalenza assoggettata ad Irpef ai sensi dall`art.67 del Tuir (D.P.R. 917/1986), da calcolarsi come differenza tra corrispettivo percepito e costo di acquisto.

E precisa che, qualora il soggetto cedente eserciti attivita` d`impresa, il corrispettivo del trasferimento di cubatura conseguito deve essere assoggettato all`imposta sul reddito, come:

– ricavo, se l`area appartiene alla categoria dei beni al cui scambio sia diretta l`attivita` d`impresa (cd. “beni merce“);

– plusvalenza, se l`area non appartiene alla categoria dei “beni merce“, che sara` determinata come differenza tra corrispettivo pattuito e costo non ammortizzato del bene medesimo.

 
 Fonte: www.ance.it

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