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Immobili, mercato in calo

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E’ proseguita, nel primo semestre del 2009, la fase negativa del settore immobiliare amplificando i toni rispetto agli ultimi mesi dell’anno precedente.  Questa è la fotografia scattata da Nomisma nel II Rapporto immobiliare 2009, presentato alcuni giorni fa e di cui vi riportiamo i dati.

Secondo il Rapporto, dopo un 2009 ancora improntato alla
flessione del mercato, sia in relazione alle quantità scambiate che ai valori di compravendita, nel 2010 si dovrebbe registrare un certo miglioramento rispetto alla situazione attuale, ma con valori e contratti ancora in tendenziale flessione.

Questo, secondo le previsioni Nomisma, in stretta correlazione con la recente ripresa di fiducia da parte delle imprese e delle famiglie che, assieme all’auspicata stabilizzazione del mercato finanziario, potrà costituire il volano per il riavvio, ancorché graduale, del quadro macroeconomico e del mercato immobiliare.

Ancora alla base della fase negativa del mercato immobiliare, che vede una domanda effettiva più che mai rarefatta, contratti in forte calo ed un’offerta in aumento, si pone la stretta del credito,
elemento denunciato da tempo e da più voci a livello istituzionale e privato, ma dai dati del credito bancario emerge che le famiglie sono meno interessate dal negativo effetto del credit crunch rispetto alle imprese.

Le famiglie, nel corso dell’ultimo anno, hanno risparmiato più che in passato, sia in Italia che all’estero, un atteggiamento di protezione rispetto al timore del perdurare della crisi economica
in atto. La quota di famiglie che sono riuscite a risparmiare
è inoltre passata dal 34,2% nell’anno passato al 37,7% attuale (corrispondente a circa 9 milioni).

In un quadro di incertezza del sistema economico e finanziario nazionale ed internazionale, si riaccende però l’interesse potenziale nei confronti dell’investimento nel mattone, da sempre
considerato il “bene rifugio” per antonomasia.
La percentuale di famiglie che si dichiara interessata
ad acquistare un’abitazione nel prossimo biennio si attesta sul 14,6% (si tratta di circa 3,5 milioni di famiglie che salgono a oltre 7 se si aggiungono anche quelle “poco interessate),
una cifra assai consistente se si considera che nell’ultimo anno sono state stipulate poco meno di 700 mila compravendite.

Dai dati registrati da Nomisma le difficoltà del mercato immobiliare degli ultimi mesi sono sintetizzate dalla riduzione del fatturato,
ovvero del giro di affari che si sprigiona sul mercato delle compravendite, prodotto del calo degli scambi e dei valori.

L’immobiliare nel 2009 genererà in Italia circa 110 miliardi di euro
di fatturato
in termini di compravendite, un fatturato che a fine 2007, prima che la crisi si manifestasse in tutta la sua virulenza, ammontava a 154 miliardi di euro e che, quindi, alla fine
di quest’anno sarà calato oltre il 30% rispetto a due anni fa.

La riduzione del fatturato è prevalentemente imputabile alla diminuzione del numero di compravendite (e in minor misura dalla
diminuzione dei valori) che, raggiunto il massimo a inizio 2007, iniziano successivamente a calare in modo accelerato.

Con riferimento ai prezzi, si tratta del secondo semestre consecutivo in cui i valori stanno volgendo verso il basso, mentre è la piena flessione per uffici e negozi. Rimane al momento indenne
dal calo il segmento dei box auto.

Per le abitazioni si tratta di una flessione del -2,5% nel I
semestre 2009, che fa seguito alla riduzione del -1% della fine del 2008 e che si traduce in – 3,5% su base annua (-4,4% al netto dell’inflazione). L’intensità negativa registrata nell’ultimo
semestre è nettamente la più elevata da 25 semestri, ovvero dal 1997 (quando stava terminando la precedente fase critica del mercato italiano), e la terza più drastica dal 1994 (nel mezzo della
crisi degli anni ’90).

I prezzi degli immobili nelle 13 aree urbane italiane mostrano le seguenti performance annue: – 3,7% abitazioni nuove, -3,4% abitazioni usate, -2,1% uffici, -1,4% negozi, +1,0% box e garage.
I tempi di vendita degli immobili sono aumentati ulteriormente e si sono portati a 6,1 mesi per le abitazioni (sia che si tratti di abitazione nuova che usata), 7,6 mesi per uffici, 6,8 per negozi tradizionali, 4,2 mesi per i box auto e garage.

Gli attuali prezzi si riportano dunque al livello del mercato del 2007 (in termini reali a quelli del 2006), con cali che toccano tutte le zone e tutte le città considerate, soprattutto, però, nelle città settentrionali rispetto a quelle del centro-sud.

L’attuale criticità del mercato si manifesta con tempi di vendita e di locazione sempre più lunghi, ma anche con l’aumento dello sconto ottenuto in trattativa, rispetto al prezzo inizialmente richiesto.

La difficile congiuntura del mercato immobiliare è condivisa anche dai settori non residenziali, benché si tratti di comparti molto più sottili rispetto a quello abitativo, ma che lavorano molto
più a debito rispetto al mercato delle abitazioni, dominato dalle famiglie.

Dai dati del Rapporto si evince che, per quanto riguarda il mercato della locazione di immobili per le attività economiche, si può
osservare che la negativa congiuntura indebolisce fortemente i progetti di rilocalizzazione e, ancor di più, di espansione, mentre la parola d’ordine è riduzione dei costi e razionalizzazione degli
spazi, con l’effetto di una domanda particolarmente debole e il diffondersi di richieste di rinegoziazione dei canoni di locazione.

Previsioni
Gli operatori immobiliari reputano che il punto più basso del mercato abitativo, sotto il profilo del numero di compravendite, sia stato ormai quasi raggiunto, semmai viene segnalato un certo
ritorno di interesse all’acquisto, motivato anche dalla possibilità di pagare prezzi più bassi e scontati rispetto al passato.

Tale valutazione influenza la previsione su volumi che, nel 2009, potrebbero attestarsi attorno alle 600 mila abitazioni compravendute, ovvero quasi 250 mila abitazioni
in meno rispetto al valore raggiunto prima della crisi nel 2007.

Nelle previsioni del centro studi bolognese i prezzi delle abitazioni, già calati su base annua del 3,5% (e semestrale del 2,5%) a fine 2009, potrebbero quest’anno risultare più bassi, rispetto all’anno precedente, del 6-8%. Nel 2010,
stante la previsione macroeconomica che pone la crescita solo alla fine di quell’anno, i prezzi potrebbero subire una ulteriore, contenuta, flessione nell’ordine del 2-3%.

Dal 2011 l’intero mercato immobiliare potrà tornare a crescere, accompagnando la crescita prevista per l’economia del paese.
L’aggiustamento medio verso il basso dei prezzi degli immobili riflette, però, andamenti diversi per gli immobili di qualità rispetto agli altri; infatti la domanda rimane significativa per immobili
a reddito e ben locati o per immobili con caratteristiche tipologiche, impiantistiche ed ubicazionali di qualità, mentre per quelli marginali si assiste alla più forte rarefazione della domanda.

Le aspettative sono migliori per il settore residenziale rispetto a quelle riferite al non residenziale dove continua a pesare l’incertezza sui tempi, le modalità e l’intensità della possibile ripresa
economica.

Fonte: Nomisma

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