Edilizia: vendita di case inserite nei piani di recupero
I fabbricati inseriti in un piano di recupero sono equiparati a un`area edificabile e la loro cessione genera plusvalenze imponibili per le persone fisiche, anche se si tratta di beni posseduti da oltre cinque anni.
Lo chiarisce l`agenzia delle Entrate nella risoluzione 395/E del 22 ottobre scorso, secondo cui questi immobili possono formare oggetto di affrancamento entro il prossimo 31 ottobre.
Il documento risponde all’interpello di due contribuenti che detengono, da piu` di cinque anni, alcuni fabbricati, strutturalmente integri e agibili, compresi, insieme ad altri immobili di proprieta` di altri, in un`area interessata da un piano di recupero approvato dal Comune.
I contribuenti hanno chiesto il parere dell`Agenzia delle Entrate in merito al trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla vendita di questi fabbricati, che essi si apprestano a effettuare nei confronti di un`impresa che utilizzera` i beni per lo sfruttamento edificatorio dell`intera area.
In particolare, il quesito riguarda la qualificazione fiscale da attribuire agli immobili ceduti e cioe` se si tratti, come risulta dalle risultanze catastali e di fatto, di fabbricati la cui vendita non genera materia imponibile decorsi cinque anni dall`acquisto, oppure se, in relazione alle potenzialita` edilizie dell`area in cui essi sono inseriti, questi beni siano equiparabili ad aree edificabili tassabili indipendentemente dal periodo di possesso.
Con questa risoluzione l’Agenzia adotta un`interpretazione estensiva del concetto fiscale di area fabbricabile, che si basa sulla effettiva destinazione dell`immobile oggetto di cessione, piuttosto che sul l`attuale stato di fatto e di diritto dello stesso.
E precisa che questi beni, pur essendo sia fisicamente sia catastalmente, dei fabbricati, ricadono in un piano di recupero da cui discende la possibilita` di sviluppare le cubature esistenti. Come oggetto della compravendita non possono quindi essere piu` considerati i fabbricati in quanto tali, ormai privi di valore, ma l`area su cui gli stessi insistono, riqualificata in relazione alla futura potenzialita` edificatoria.
Significativo in questo senso – prosegue la risoluzione – e` il fatto che lo schema di convenzione con il Comune preveda che il terreno in cui sono compresi i fabbricati sara` sottoposto a trasformazioni che richiederanno la demolizione degli edifici esistenti.
L’Agenzia chiarisce anche che l`ipotizzata cessione va riferita, in termini fiscali, a un`area edificabile, con la conseguente imponibilita` delle plusvalenze realizzate anche oltre il termine di cinque anni dall`acquisto previsto dall`articolo 67 del Tuir per i fabbricati.
I contribuenti quindi potranno conseguentemente avvalersi della facolta` di rivalutare il costo fiscale dell`immobile, ancorche` lo stesso sia accatastato come fabbricato, predisponendo una perizia e applicando la sostitutiva del 4% che scade il 31 ottobre.
Nella risoluzione non sono affrontate le conseguenze della riqualificazione fiscale dell`immobile ceduto.
E’ diverso il trattamento, sia per l`imposta di registro sia che per gli altri tributi eventualmente applicabili, a seconda che la cessione abbia ad oggetto un terreno oppure un fabbricato.
Il richiamo alle norme generali sull`area fabbricabile ai fini fiscali (articolo 36 del Dl 223/2006), contenuto nella risoluzione, porta alla conclusione che, secondo l’Agenzia delle Entrate, il bene sia da considerare tale anche a questi fini e che dunque il rogito di vendita debba scontare l`imposta di registro dell`8% (in luogo del 7% previsto per i fabbricati).
Fonti: http://www.ance.it/ e Il Sole 24 Ore
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