Immobili patrimonio, limiti sugli interessi
Dopo le modifiche introdotte dalla Finanziaria 2008 sulla deducibilita` degli interessi passivi sostenuti dai soggetti Ires, gli interessi pagati per l`acquisizione e la costruzione di «immobili patrimonio», ancorche` capitalizzati e deducibili, restano soggetti alle condizioni e limitazioni indicate dalle nuove disposizioni del Testo unico delle imposte sui redditi.
La limitazione disposta quindi dall’articolo 96, dpr n. 917/1986 (Tuir), a cura della lettera i), comma 33, dell`art. 1, legge 244/2007 (Finanziaria 2008), opera anche in relazione agli «immobili patrimonio» posseduti in regime d`impresa e destinati alla locazione.
Il nuovo articolo 96 stabilisce infatti un limite alla deduzione degli oneri finanziari sostenuti dai soggetti Ires pari al 30% del risultato operativo (Rol) del conto economico, al lordo degli ammortamenti e dei canoni leasing.
Inoltre il comma 36, dell`art. 1, della legge finanziaria per il 2008, ha disposto anche l`istituzione di una commissione di studio sulla fiscalita` diretta e indiretta delle imprese immobiliari, costituita con il decreto del ministero dell`economia e delle finanze del 20/02/2008, con l`obiettivo prioritario di semplificare gli adempimenti per i soggetti operanti in tale comparto e di proporre agevolazioni destinate allo sviluppo dell`edilizia abitativa.
Immobili "patrimonio". Come indicato nella circolare 11/E del 2005, la determinazione del Costo, di cui all`articolo 110 del Tuir, e` una deroga al principio generale di «capitalizzazione», limitato a determinate spese (notaio, mediazione, registrazione ecc.), con esclusione degli interessi passivi e delle spese generali. Ne consegue che gli interessi passivi concernenti gli immobili patrimonio non sono capitalizzabili, restando esclusa l`applicazione della lettera b), comma 1, del citato articolo 110, destinata agli immobili strumentali e merce.
Tale indicazione e` stata confermata nel chiarimento delle Entrate (circolare n.47/E del 2008 al punto 5A) con il quale la stessa agenzia ha affermato che agli immobili-patrimonio: «… si applica la disposizione, di carattere generale contenuta nel primo periodo della lettera b), 1° comma, dell`articolo 110 del Tuir per cui non possono comprendersi nel relativo costo fiscale gli interessi passivi. Ne consegue che, dal momento che l`eventuale patrimonializzazione di interessi passivi operata in bilancio a incremento del valore di iscrizione di immobili-patrimonio e`, in ogni caso, priva di rilevanza fiscale, gli interessi passivi portati in bilancio a incremento del costo degli immobili in esame rientreranno nell`ambito di applicazione della disciplina contenuta nell`articolo 96 del Tuir».
L`interpretazione autentica inserita nel comma 35, dell`art. 1, della legge finanziaria per il 2008, valevole anche per il passato, chiarisce che tra le spese e gli altri componenti negativi indeducibili, di cui al comma 2, dell`art. 90 del Tuir, non si devono comprendere gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l`acquisizione degli immobili indicati al comma 1 del medesimo articolo (immobili che non costituiscono beni strumentali o che non sono qualificabili beni merce), con la conseguenza che gli stessi oneri finanziari diventeranno deducibili parzialmente e con le limitazioni indicate nel comma 1, dell`articolo 96 del Tuir, come chiarito anche nella circolare 47 del 2008, al punto 7.1).
Immobili "merce". Nel caso di immobili costruiti ex novo o ristrutturati dall`impresa e destinati alla rivendita, la capitalizzazione e` possibile, ancorche` il principio contabile OIC 13 (rimanenze di magazzino), al punto D.III.m) indichi tesi contrarie alla stessa capitalizzazione, ma solo nel caso in cui il finanziamento sia stato erogato appositamente per l`effettuazione delle citate opere e sempreche` detti oneri finanziari siano stati effettivamente sostenuti dall`impresa immobiliare.
In tal caso, alla luce del novellato articolo 96 del Tuir e stante la possibile capitalizzazione degli interessi passivi nel costo degli immobili-merce, limitatamente alla quota che non eccede il valore netto di realizzo, si deve ritenere possibile procedere alla deduzione integrale di detti oneri, senza sottostare alle nuove limitazioni, per espressa previsione normativa.
Peraltro, anche la risoluzione 14/02/2008 n. 3/DPF emanata dal Dipartimento delle politiche fiscali del ministero dell`economia conferma che gli interessi passivi inseriti nelle rimanenze, superano brillantemente la stretta sulla deducibilita` appena indicata, anche se non si tratta esclusivamente di immobili-merce.
Immobili in leasing. La novita` introdotta dalla lettera n), n. 2), del comma 33, dell`art. 1, legge 244/2007 riguarda la durata minima dei contratti stipulati a decorrere dall`1/1/2008 ai fini della relativa deducibilita` fiscale. Resta inalterata la disposizione, di cui al comma 3 dell’ art. 96, del Tuir, sulla rilevanza fiscale degli interessi passivi sostenuti per l`acquisizione di beni (compresi gli immobili) mediante sottoscrizione di contratti di locazione finanziaria, ai fini della nuova deducibilita` limitata degli interessi passivi, con auspicabile applicazione delle novita` introdotte ai soli contratti sottoscritti dopo l`entrata in vigore della norma e con l`esclusione dell`applicazione a quelli gia` in essere, nel rispetto della tutela del legittimo affidamento, di cui alla legge 27/07/2000 n. 212 (Statuto dei diritti del contribuente), con particolare riferimento all`efficacia delle norme tributarie, di cui all`articolo 3, della legge appena richiamata.
Immobili «coop». Il comma 35, dell`art. 1, della legge 244/2007, rappresenta una disposizione di interpretazione dell`articolo 90, del dpr 917/1986, per il quale tra le spese e gli altri componenti negativi indeducibili non si devono comprendere gli interessi passivi relativi ai finanziamenti ottenuti per l`acquisizione di immobili, di cui al comma 1, dell`art. 90 del Tuir, con la conseguenza che, dal tenore letterale della disposizione e sulla base dei chiarimenti ministeriali emanati sul tema (circolare 6 del 2006) la deducibilita`, seppure parziale e nel rispetto dei limiti indicati dal novellato articolo 96 del Tuir e` possibile sia in presenza di finanziamenti accesi per l`acquisto, da intendersi, in strictu sensu, che per la «costruzione» degli stessi.
Per quanto concerne le cooperative a proprieta` «indivisa» dove gli immobili, prevalentemente a destinazione abitativa, risultano in carico all`ente sebbene concessi in godimento ai soci, si ritiene applicabile, in assenza di specifici chiarimenti in merito, la disciplina appena indicata e relativa agli immobili-patrimonio, con la conseguente deducibilita` in capo all`ente stesso degli interessi passivi sostenuti per l`acquisizione e imputati al conto economico, a prescindere da quanto indicato dall`agenzia delle Entrate, con la recente risoluzione n. 71 del 2007, relativamente alla deducibilita` degli interessi passivi in capo ai soci, sempre nel rispetto delle limitazioni, di cui all`articolo 96 del Tuir.
Infatti, gli immobili posseduti dalla cooperativa a proprieta` indivisa devono essere inquadrati come beni patrimoniali, non utilizzati direttamente nell`attivita` d`impresa, concorrendo alla formazione del reddito complessivo dello stesso ente come immobili produttivi di reddito fondiario, dovendosi utilizzare i criteri catastali.
Fonte: www.ance.it e Italia Oggi
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