Cessione di cubatura, chiarimenti dall’Ance
Sul corretto regime fiscale applicabile alle operazioni di cessione di cubatura, l’Ance ha deciso di fornire alcuni chiarimenti.
E riepiloga, in assenza di uno specifico regime normativo, gli orientamenti di prassi amministrativa e di giurisprudenza emanati in materia.
L’associazione fa notare che in particolare, la Risoluzione Ministeriale del 17 agosto 1976, prot. 250948, richiamando le sentenze della Cassazione n. 2235 del 6 luglio 1972, n. 802 del 21 marzo 1973 e la n. 1231 del 30 aprile 1974, ha precisato che la cessione di cubatura e` equiparata alla cessione di diritti reali immobiliari di godimento.
“Secondo la giurisprudenza – spiega l’Ance -, per cessione di cubatura si intende quell`atto, a titolo oneroso, attraverso il quale “il proprietario del fondo cui inerisce una determinata cubatura, distacca in tutto o in parte la facolta` inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti concessagli dal Piano Regolatore e, formando un diritto a se` stante, lo trasferisce definitivamente all`acquirente, a beneficio del fondo di costui”.
In tal senso, secondo i Giudici e come ribadito dall`Amministrazione Finanziaria nella Risoluzione sopra citata, “nella cessione di cubatura si verifica l`acquisto di un diritto strutturalmente assimilabile alla categoria dei diritti reali immobiliari di godimento, in quanto la volonta` dei contraenti, nel porre in essere il trasferimento di una delle facolta` in cui si estrinseca il diritto di proprieta`, e cioe` quella di costruire, modifica il limite di edificabilita`, fissato dal Piano Regolatore per i singoli appezzamenti, con la conseguente compressione del diritto di proprieta` del cedente e il correlativo aumento dell`edificabilita` sull`area del cessionario”.
Per quanto riguarda la tassazione della cessione di cubatura,l’associazione chiarisce che ai fini delle imposte indirette si dovra` applicare lo stesso regime fiscale previsto per il trasferimento di aree edificabili, per il quale occorre stabilire se il cedente e` un soggetto passivo IVA o meno.
In particolare, nell`ipotesi di cedente:
– soggetto passivo IVA (es. impresa): il trasferimento di cubatura va assoggettato ad IVA al 20%[2], con applicazione di imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 168 euro ciascuna;
– soggetto non passivo IVA (es. persona fisica non esercente attivita` commerciale): si applicano imposte di registro con aliquota dell`8%[4] e ipotecarie e catastali rispettivamente del 2% e dell`1%.
“Anche ai fini delle imposte dirette, la cessione di cubatura, essendo assimilabile alla cessione di un diritto reale di godimento riguardante un`area edificabile, segue le stesse regole previste per il trasferimento di quest`ultima – aggiunge – .
Cio` in virtu` di quanto stabilito dall`art.9, comma 5, del D.P.R. 917/86, in base al quale “ai fini delle imposte sul reddito le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in societa””.
L’ance spiega che pertanto nell`ipotesi di cessione di cubatura da parte di un soggetto non esercente attivita` commerciale, si configura una plusvalenza assoggettata ad Irpef ai sensi dall`art.67 del Tuir (D.P.R. 917/1986), da calcolarsi come differenza tra corrispettivo percepito e costo di acquisto.
E precisa che, qualora il soggetto cedente eserciti attivita` d`impresa, il corrispettivo del trasferimento di cubatura conseguito deve essere assoggettato all`imposta sul reddito, come:
– ricavo, se l`area appartiene alla categoria dei beni al cui scambio sia diretta l`attivita` d`impresa (cd. “beni merce“);
– plusvalenza, se l`area non appartiene alla categoria dei “beni merce“, che sara` determinata come differenza tra corrispettivo pattuito e costo non ammortizzato del bene medesimo.
Fonte: www.ance.it
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