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Edilizia: benefici per opere “particolareggiate”

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In accoglimento del ricorso dell’Amministrazione finanziaria, con la sentenza n. 18679 del 13 agosto, la Corte di cassazione, ribaltando la doppia decisione di merito favorevole al contribuente, ha stabilito che i benefici in materia di imposizione indiretta, previsti dalla legge 388/2000 per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, si applicano a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga a opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall’acquisto.

Nel caso in esame, il contribuente aveva provveduto al trasferimento dell’immobile prima che spirasse il termine decadenziale, determinando così la perdita dell’incentivo.

Il fatto
La vicenda processuale nasce dall’impugnazione di un avviso di liquidazione da parte di una società di capitali, con il quale l’ente impositore aveva proceduto al recupero, in misura ordinaria, dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale su un atto di acquisto di terreni situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati.

Tali terreni avevano fruito delle agevolazioni previste dall’articolo 33, comma 3, della legge 388/2000, testo vigente ratione temporis – che prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1% nonché le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (attualmente 168 euro) – ma erano stati ceduti dalla stessa società acquirente prima del decorso del quinquennio previsto quale conditio sine qua non per la permanenza dei benefici fiscali, con conseguente decadenza dalle agevolazioni fruite e del recupero delle differenze delle imposte dovute rispetto a quelle applicabili in via ordinaria (rispettivamente 8%, trattandosi di aree edificabili, 2 e 1%).

L’opposizione della contribuente ha trovato accoglimento e conferma nei primi due giudizi di merito, i quali sono stati contestati con ricorso per Cassazione, mediante il quale l’Amministrazione finanziaria denuncia violazione di legge (articolo 33, comma 3, legge 388/2000; articolo 76, comma 1, legge 448/2001 e articolo 2, comma 30, legge 350/2003), insistendo per la decadenza dalle agevolazioni fiscali, in quanto la società, avendo successivamente rivenduto i terreni prima del decorso di cinque anni e senza realizzazione di opere edilizie, non aveva titolo alle agevolazioni in questione.

La decisione della Cassazione
La Suprema corte si è trovata così a dover rispondere al quesito di diritto se il beneficio previsto dalla legge 388/2000, sia soggetto alla condizione che l’edificazione avvenga a opera del soggetto acquirente nel termine di cinque anni dall’acquisto.

A tale interrogativo il giudice di legittimità ha ritenuto, sulla scorta di precedente giurisprudenza, di dare continuità, accogliendo nel merito l’opposizione dell’ente impositore, riportandosi integralmente all’orientamento espresso in un precedente giudicato (ordinanza n. 7438/2009) nel quale aveva stabilito che l’agevolazione spetta solo a chi acquista e realizza l’edificazione nel quinquennio.

Cioè, viene confermato che, in base all’articolo 33, i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all’imposta di registro dell’1% e alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

La Cassazione, a questo proposito, ha ritenuto di applicare i principi contenuti nell’articolo 14 delle disposizioni preliminari al codice civile, poiché le leggi che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati.

Inoltre esigono una “stretta interpretazione”, ossia non sono estensibili oltre i casi espressamente contemplati (cfr Cassazione, sentenza n. 11106/2008).

Di conseguenza, le motivazioni dell’ordinanza richiamata hanno evidenziato che la norma fa riferimento semplicemente al “trasferimento”, al singolare e senza alcuna specificazione, mentre una tesi contraria, avallata invece nella fattispecie dalla sentenza impugnata, trova ostacolo insuperabile nell’ultima parte del comma 3 dell’articolo 33 in esame.

Perciò, se fosse applicabile la riduzione dell’imposta di registro al primo acquirente, così come sostenuto dal contribuente con condivisione dei giudici di merito, in ipotesi di uno o più trasferimenti nel quinquennio, il legislatore avrebbe dovuto fare riferimento al “primo” trasferimento al fine di fissare con sicurezza il termine quinquennale.

Secondo la Corte non si comprenderebbero, poi, le ragioni di favorire colui il quale si limita a comprare e rivendere un suolo in area soggetta a piani particolareggiati, risultando inoltre illogico collegare il beneficio fiscale alla tempestività dell’azione edificatoria di un soggetto terzo acquirente.

Così interpretata la norma si discosterebbe dai principi di ragionevolezza e di eguaglianza e sarebbe sospetta di incostituzionalità.

La ratio della disposizione agevolativa, invece, ad avviso della Cassazione, è di facilitare l’attività edilizia di attuazione dei piani particolareggiati, diminuendo per l’acquirente edificatore il “primo” costo dell’edificazione connesso all’acquisto dell’area.

In conclusione, in applicazione del principio di diritto sopra enunciato, i benefici spettano a condizione che:
1.l’utilizzazione edificatoria avvenga a opera dello stesso soggetto acquirente,
2.sia rispettato il termine di cinque anni dall’acquisto.

A conforto della bontà della decisione, infine si osserva che, con circolare n. 11/2002,l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che “perchè si integri l’ipotesi di utilizzazione edificatoria dell’area (…) occorre (…) che – entro il termine stabilito di cinque anni – la costruzione sia iniziata ed esista un edificio significativo dal punto di vista urbanistico, cioè sia stato eseguito il rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura (art. 2645-bis, comma 6, c.c.)”.

Fonte: Fisco Oggi

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